상가 임차인, 임대차 기간 중 임대인 변경 시 계약서 새로 써야 할까?

상가를 임차해 영업을 하다 보면, 임대차 기간 중 건물의 소유주가 바뀌는 경우가 종종 있습니다.
예를 들어 건물이 매매되어 소유권이 새로운 사람에게 이전되는 경우입니다.
이럴 때 상가 임차인 입장에서는 “임대차계약서를 새로 써야 하나?” 하는 고민이 생기죠.
결론부터 말하면, 법적으로는 새 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 하지만 안전을 위해 몇 가지 절차를 거치는 것이 좋습니다.

 

1. 임대인 변경 시 계약 효력은 그대로 유지

• 상가건물임대차보호법과 민법에 따르면, 임대인이 바뀌더라도 기존 임대차계약의 효력은 그대로 유지됩니다.
• 새 임대인은 기존 임대인의 권리와 의무를 그대로 승계합니다.
  • 임차인은 기존 계약서의 조건대로 영업을 계속할 수 있고,
  • 새 임대인은 보증금 반환, 임대료 수령, 계약 조건 준수 의무를 그대로 이어받습니다.

즉, 단순히 임대인이 변경되었다고 해서 법적으로 계약이 무효가 되거나 새로 작성해야 하는 의무는 없습니다.

2. 하지만 실무에서는 ‘임대인 변경 확인서’ 작성이 안전

법적으로 새 계약서가 필요 없다고 해도, 임대인 변경 확인서 또는 간단한 계약 갱신서를 작성하는 것을 추천합니다.
그 이유는 다음과 같습니다.

• 보증금 반환 책임 명확화 – 새 임대인이 반환 의무 승계
• 계약 조건 재확인 – 임대료, 기간, 관리비 등 불변 명시
• 분쟁 예방 – 향후 법적 분쟁 방지

3. 확인해야 할 필수 사항

등기부등본 확인 – 건물 소유권 변경 여부

1. 보증금 반환 주체 명시
2. 기존 계약 내용 유지 명시

4. 임대인 변경 확인서 예시

임대인 변경 확인서
본 확인서는 [주소] 소재 상가에 대한 임대차계약(계약일: 20XX년 XX월 XX일)에 대하여,
기존 임대인 [이름]에서 새로운 임대인 [이름]으로 변경되었음을 확인합니다.
새로운 임대인은 기존 계약의 모든 권리와 의무를 승계하며, 보증금 반환 및 임대료 수령 권한을 가집니다.

정리

• 법적으로 새 계약서 작성 필요 없음
• 하지만 ‘임대인 변경 확인서’를 작성해 보증금 안전 보장
• 등기부등본 확인 및 계약 조건 유지 여부 반드시 체크

상가 임차인이라면, 임대인 변경 시 위 절차를 꼭 거쳐서 안전하게 계약을 이어가는 것이 중요합니다.
이렇게 하면 법적 분쟁과 보증금 문제를 예방할 수 있습니다.

내가 믿는 사람이라고 방심하면 큰 오산입니다. 사람이 아니라 돈이 문제를 일으킵니다.

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