[2편] 부동산 경매 권리분석 완전정복 (등기부 보는 법)

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낙찰받아도 손해 보지 않으려면 권리분석은 필수입니다. 오늘은 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 등기부 보는 방법과 핵심 체크포인트를 정리합니다.

 

부동산 경매 권리분석 완전정복

 

1) 권리분석이란?

권리분석은 해당 부동산의 소유권, 저당권, 임차권 등 법적 권리 관계를 분석해, 낙찰 후 불이익이 없는지 확인하는 과정입니다. 제대로 확인하지 않으면 세입자 보증금을 떠안거나 소송에 휘말릴 수 있습니다.

핵심 요약
• 등기부등본은 갑구(소유권) + 을구(저당·임차권 등) 두 부분으로 나눠서 분석
• 선순위 권리가 있으면 낙찰자가 인수할 수 있음

2) 등기부등본 보는 법

구분	확인 항목	주의 포인트
갑구	소유자, 소유권 이전 내역	가압류, 가처분, 소송 여부
을구	근저당, 저당, 전세권, 임차권	선순위 저당/임차권이 낙찰자에게 인수될 수 있음

3) 반드시 체크해야 할 3가지

• 선순위 임차인: 전입일 + 확정일자 → 대항력 여부 확인
• 근저당권 순위: 낙찰가 배분 후 남는 권리 확인
• 말소기준권리: 기준일 이후 권리는 소멸, 이전 권리는 인수

주의: 확정일자 + 전입신고를 마친 선순위 임차인은 보증금을 끝까지 돌려받을 수 있습니다. 낙찰자가 대신 물어줘야 하는 경우도 있으니 꼭 확인하세요.

4) 권리분석 실전 예시

예를 들어, A아파트에 근저당이 2018년에 설정되어 있고, 임차인이 2019년에 전입·확정일자를 받았다면 → 근저당이 선순위, 임차인은 후순위라 보증금을 배당받지 못할 수 있습니다. 이런 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

5) 권리분석 체크리스트

• 등기부등본 발급(갑구/을구 구분)
• 말소기준권리 파악
• 선순위 임차인 여부 확인
• 보증금 인수 가능성 검토
• 임차인 점유 여부 현장 확인

👉 권리분석이 어렵다면?

초보자는 처음부터 100% 완벽하게 하기는 어렵습니다. 법무사·경매 컨설턴트·교육 자료를 활용해 기본기를 익히고, 소액 물건으로 경험을 쌓는 것을 추천합니다.

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