[4편] 부동산 경매 입찰가 산정법 & 전략 (실전 계산식 공개)

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현장조사까지 마쳤다면 이제 가장 중요한 단계, 입찰가 산정입니다. 시세보다 싸게 사되, 경쟁자를 이겨내야 하는 전략이 필요합니다.

 

부동산 경매 입찰가 산정법

 

1) 입찰가 산정이 중요한 이유

너무 낮게 쓰면 낙찰을 놓치고, 너무 높게 쓰면 수익성이 사라집니다. 따라서 예상 매도가와 총비용을 정확히 계산한 후 합리적인 낙찰가를 산출해야 합니다.

2) 입찰가 산정 공식

공식
예상 매도가 − (취득세 + 법무/중개수수료 + 수리비 + 명도비 + 보유비용) = 목표 낙찰가 상한선

* 예상 매도가는 인근 시세와 실거래가를 기준으로 계산합니다.

3) 실전 예시

항목	금액
예상 매도가	3억 원
취득세 등 세금	2천만 원
법무/중개수수료	300만 원
수리비	1천만 원
명도비	500만 원
보유비용	200만 원
합계 비용	4,000만 원
목표 낙찰가	2억6천만 원

4) 입찰 전략

• 유찰 활용: 유찰될 때마다 최저가가 낮아지므로 경쟁자 심리 파악 가능
• 끝자리 전략: 동일가 방지 → 260,000,000원 대신 260,370,000원
• 대체 물건 준비: 같은 날 다른 사건도 조사해 과열 입찰을 피함
• 심리전: 경쟁자가 적은 날·시간대 노리기

주의: 목표 낙찰가를 초과해 입찰하는 것은 절대 금물입니다. “낙찰만 받자”는 마음은 위험합니다.

5) 입찰가 산정 도구

• 엑셀 시뮬레이션 시트
• 경매 전문 앱(예: 굿옥션, 탱크옥션 등)
• 시세조회: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산

👉 초보자에게 추천하는 전략

처음에는 경쟁이 치열한 아파트보다 빌라·오피스텔·소형 상가 등 상대적으로 진입 장벽이 낮은 물건으로 경험을 쌓는 것이 좋습니다.

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