[6편] 부동산 경매 명도 전략 & 리스크 관리

#부동산경매

#명도

#리스크관리

낙찰 후 가장 현실적인 과제가 바로 명도입니다. 협상부터 법적 절차까지 단계별로 정리했습니다.

 

부동산 경매 명도 전략 & 리스크 관리

 

1) 명도 기본 개념

• 명도: 기존 점유자가 부동산을 인도(비움)하는 것
• 원칙: 협상 → 합의서 → 이사 완료 → 열쇠 인도
• 대안: 협상 실패 시 인도명령 및 강제집행

핵심: 감정 소모를 줄이고 일정·비용을 예측 가능하게 만드는 표준 시나리오를 준비하세요.

2) 점유자 유형별 전략

유형	확인 포인트	전략
선순위 임차인	대항력·확정일자·보증금	보증금 배당/인수 여부 명확화 → 합당한 이사비 협상
후순위 임차인	배당 가능성 낮음	이사비(명도비) 최소화, 일정 단축 제안
무단점유자	계약 관계 없음	즉시 퇴거 협상 → 불응 시 인도명령·강제집행 대비
소유자 본인	잔존 사유물 처리	자진 퇴거 합의서 + 유기물 처리 조항

3) 협상 로드맵 (대화 스크립트 예시)

1. 관계형성: “안녕하세요, 이번 사건 낙찰자 ○○입니다. 일정 편하게 상의드리려 연락드렸습니다.”
2. 사실확인: 전입·확정일자/보증금/이사 가능 시점 파악
3. 제안: “○월 ○일까지 이사 시 이사비 △△만원 지원, 중개 수수료/폐기물 처리 일부 부담”
4. 문서화: 이사일·인도 시각·열쇠 인도 방식·미이행 시 조항을 합의서로 작성

주의: 현금 선지급 금지(분할·조건부 지급). 인도 완료 + 열쇠 인도 시 최종 지급 원칙.

4) 명도비(이사비) 가이드

• 기본: 지역 평균 이사비 + 잔존 계약기간 + 점유자 상황 고려
• 원칙: “시간을 돈으로 산다” — 지연 비용(보유·대출이자·기회비용)과 비교
• 지급 방식: 계약금(소액) → 이사 당일 잔금(인도 완료 & 열쇠 인도와 동시)

5) 법적 절차: 인도명령 & 강제집행

1. 인도명령 신청: 낙찰허가 확정 후 법원에 신청(사건번호, 낙찰서류 첨부)
2. 송달·확정: 상대방 송달 → 이의 없으면 확정
3. 강제집행 신청: 불응 시 집행관과 일정 조율, 집행 비용 예치

* 지역·사건별 세부 절차가 다를 수 있으니 담당 법원 안내를 확인하세요.

6) 명도 일정표(샘플)

주차	주요 활동	산출물
1주차	점유자 접촉·사실확인	점유 현황 기록지
2주차	협상·합의서 작성	이사 일정·명도비 조건 확정
3~4주차	인도명령(필요시) 병행	신청서·송달 확인
5~6주차	이사·열쇠 인도	인수인계 확인서

7) 필수 서류 체크리스트

• 점유자 신분 확인 자료(전입세대열람, 확정일자)
• 합의서(이사일, 인도조건, 지급조건, 미이행 조항)
• 인수인계 확인서(열쇠·계량기·관리비·우편물)
• 인도명령·강제집행 관련 서류(필요시)

👉 분쟁 예방 팁

모든 대화는 문자/메신저로 기록을 남기고, 합의서는 서명·날인 후 각자 보관합니다. 금전 지급은 계좌이체로 증거를 남기세요.

---

👉 다음 글: [7편] 성공사례 & 실패사례 ← 이전 글: [5편] 입찰 당일 & 낙찰 후 절차